Visura catastale storica in Italia: cosa contiene e quando serve davvero

20/10/2025   Categoria:  Catasto e Conservatoria

Quando si parla di informazioni sugli immobili in Italia, molti conoscono la visura catastale tradizionale. Meno nota, ma in alcuni casi decisiva, è invece la visura catastale storica, un documento che permette di ricostruire l’evoluzione di un immobile nel tempo. In questo articolo vediamo cosa contiene, come si differenzia dalla visura ordinaria e quando è necessario richiederla.

Cos’è la visura catastale storica

La visura catastale storica è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che riporta tutte le variazioni registrate nel tempo su un determinato immobile, a partire dal primo censimento fino alla situazione attuale.

A differenza della visura “semplice”, che mostra solo i dati aggiornati oggi, la visura storica permette di ripercorrere la storia catastale dell’immobile.

Cosa contiene una visura catastale storica

1. Dati identificativi dell’immobile

• Foglio, particella (mappale), subalterno
• Categoria catastale (es. A/2, C/1, ecc.)
• Classe, consistenza e rendita catastale, con eventuali variazioni nel tempo

2. Trasformazioni e variazioni

• Cambi di categoria (ad es. da magazzino ad abitazione)
• Fusioni o divisioni di unità immobiliari
• Variazioni di superficie e consistenza
• Aggiornamenti planimetrici

3. Storico dei proprietari

• Successione dei vari titolari nel tempo
• Quote di proprietà e tipologia del diritto (piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà…)
• Date di inizio e cessazione dei diritti

4. Eventuali annotazioni catastali

• Correzioni
• Modifiche d’ufficio
• Inserimenti e soppressioni di subalterni

Visura catastale storica vs visura catastale semplice

La visura semplice mostra soltanto la situazione attuale dell’immobile (categoria, rendita, proprietario attuale), mentre la visura storica riporta tutte le variazioni e i passaggi avvenuti nel tempo, inclusi proprietari precedenti, fusioni/divisioni e modifiche catastali.

Quando usare una visura catastale storica

1. Controllo della provenienza e della storia dell’immobile

Ideale prima di un acquisto per analizzare fusioni/divisioni, ampliamenti o passaggi di proprietà sospetti o irregolarità.

2. Verifica delle variazioni catastali nel tempo

Richiesta per controlli sulle planimetrie storiche, verifica della corrispondenza tra stato di fatto e catastale e ricostruzione di unità soppresse o modificate.

3. Successioni, divisioni ereditarie, donazioni

Aiuta a chiarire i vari titolari che si sono susseguiti e le quote/directory dei diritti nel tempo.

4. Pratiche edilizie e urbanistiche

Spesso richiesta dai tecnici per presentare SCIA, CILA, sanatorie o per ricostruire la conformità edilizia-storica.

5. Contenziosi e verifiche legali

Utile in caso di dispute su confini, contestazioni ereditarie o ricostruzione della titolarità pregressa.

Quando basta la visura catastale semplice

La visura semplice è sufficiente quando serve solo lo stato attuale, ad esempio per calcolare IMU o altri tributi, per dichiarazioni fiscali, per vendite immobiliari standard senza complessità o per verificare la rendita e i dati del proprietario attuale.

Conclusioni

La visura catastale storica è uno strumento imprescindibile quando serve una visione completa e dettagliata delle modifiche subite da un immobile nel tempo. La visura semplice è pensata per usi quotidiani e immediati; la storica è invece la scelta giusta per compravendite complesse, successioni, verifiche tecniche e contenziosi.